Azərbaycan Respublikasında əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin əmlak əldə etmək hüququları barədə qanunvericiliyin tələbləri, habelə bununlabağlı prosedur və qaydalar haqqında

Əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin əmlak əldə etmək hüquqları Azərbaycan Respublikasının mövcud qanunvericiliyinə uyğun olaraq aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir:

1. Azərbaycan torpaq qanunvericiliyinə əsasən, əcnəbilər, vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, beynəlxalq birliklər və təşkilatlar, habelə xarici dövlətlər, qanunvericiliklənəzərdə tutulmuş məhdudiyyətlərə əməl edilməsi şərti ilə Azərbaycanda torpaq münasibətlərinin iştirakçıları ola bilərlər. (Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi (TM) m.3.2; 3.3)

Eyni zamanda Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (MM) 245-ci, habelə Torpaq Məcəlləsinin 4.4-cü maddələrinə uyğun olaraq, torpaq sahəsi mülki dövriyyədə bir qayda olaraq, üzərindəki daşınmaz əmlak obyekti ilə birgə iştirak edir. Ancaq Torpaq Məcəlləsinə görə, əcnəbilərə və vətəndaşlığı olmayan şəxslərə, xarici  hüquqi şəxslərə, beynəlxalq birliklər və təşkilatlara, habelə xarici dövlətlərə tikililər, qurğular və ya müəssisələr (obyektlər) satıldıqda həmin obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələri onların icarəsinə verilir. (TM m.88.4) Belə olan halda, torpaq sahəsi ilə üzərindəki daşınmaz əmlak obyektinin hüquqi statusu, əqlin predmetinə görə ayrı-ayrılıqda (torpağa və torpaqdan başqa daşınmaz əmlak obyektinə münasibətdə) müəyyənləşir.

Beləliklə, Torpaq Məcəlləsinin 48-ci maddəsinə uyğun olaraq, əcnəbilər və digərləri Azərbaycan Respublikasında torpaq sahəsini yalnız icarə hüququ əsasında əldə edə bilərlər (TM, m. 48.3; 86.4). 

Digər tərəfdən Torpaq Məcəlləsinin 60.2-ci maddəsinə uyğun olaraq, özəlləşdirilən müəssisənin (obyektin) mülkiyyətçisi əcnəbilər və ya vətəndaşlığı olmayan şəxs, yaxyud xarici hüquqi şəxs olduqda o, müvafiq torpaq sahəsini satınalma hüququ olmadan icarəyə götürə bilər.

Həmçinin mövcud qanunvericiliyə görə, xarici hüquqi və fiziki şəxslərə torpaq sahələrinin vərəsəlik, bağışlama və ipoteka əqdləri nəticəsində keçən mülkiyyət hüququ bir il müddətinə Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun özgəninkiləşdirilir. Xarici hüquqi və fiziki şəxslər torpaq sahəsi üzrəində olan mülkiyyət hüququnu qanunvericiliyə uyğun özgəninkiləşdirmədikdə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə torpaq sahəsini bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydada məcburi satın alır. (TM m.49.4)

2. Əcnəbilərin və digərlərinin Azərbaycanda torpaqdan başqa daşınmaz əmlak obyektlərinə mülkiyyət hüququ əldə etməsi Torpaq Məcəlləsinin yuxarıda yuxarıda qeyd edilən müddəaları, həmçinin “Əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin hüquqi vəziyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu (m.17), Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi və digər normativ hüquqi aktlarla müəyyən edilmişdir.

Digər tərəfdən “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 10 avqust 2000-ci il tarixli 383 nömrəlu Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin II Dövlət Proqramı”na uyğun olaraq, xarici investorlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi prosesində alıcı kimi iştirak edə bilərlər. (Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında Qanun, m. 9.4)

3. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllləsinin 139.1-ci maddəsinə uyğun olaraq, mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyytına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar Mülki Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.

Mülki Məcəllənin 139.3-cü maddəsinə uyğun olaraq, daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyyəti orqanı (Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti) tərəfindən aparılan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir.

Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar Mülki Məcəllənin 139.1-ci maddəsi ilə müəyyən eidlmişdir.

Eyni zamanda Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi barədə müqavilələr mövcud qanunvericiliyə əsasən, notariat qaydasında təsdiqlənir. Təsdiqləmə zamanı notarius əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. (MM m.144.1) Notariat qaydasında təsdiqlədikdən sonra notarius müqavilənin iki nüsxəsini müraciət etmiş şəxsə verir və ya onun istəyi ilə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat barəsində hüquq əldə edənin notariat qaydasında təsdiq edilmiş ərizəsini müqavilə, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla nəzərdə tutulmuş digər əsasları əks etdirən sənədlər, torpaq sahəsinin planı və ölçüsü, torpaq sahəsində yerləşən bina, qurğu, tikililərin və digər daşınmaz əmlakın (onların tərkib hissələrinin) texniki pasportu, plan-cizgisi və dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz ilə birlikdə müvafiq icra hakimiyyəti orqanına göndərir. (MM m.144.3)

Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. (MM m. 146.2 və 146.3)

Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə görə, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. (MM m. 178.1)